بازار مسکن و نرخ سود بانکی

در تمثیلی ساده، گرچه فشار خون بالا، مورد پسند هیچ کس نیست اما راه چاره، مصرف کمتر چربی است نه بریدن رگ ها. گزارش اخیر بانک مرکزی حداقل نتیجه ای که در پی داشت این توصیه به دولت بود که در شرایط کنونی بهتر است به جای تکیه بر متغیر های روانی، انضباط مالی را در پیش گرفت و همچنین نرخ سود بانکی و اوراق مشارکت بانک مرکزی را افزایش داد تا قادر به جمع‌آوری اژدهای افسارگسیخته نقدینگی باشد. به ویژه در ارتباط با بازار مسکن، در یک اقتصاد تورمی ‌حداکثر می توان قیمت‌های حقیقی مسکن و نه قیمت های اسمی آن را کاهش داد.
مساله ی  مسکن که متولدین ابتدای دهه شصت  به گونه ای ویژه آن را احساس می کنند، نتیجه ی عوامل گوناگونی می توانست بود که نظر مسؤولان در این باره تفاوتی جدی با نظر کارشناسان داشت. علیرغم نظر مسؤولان که افزایش قیمت مسکن را حاصل جو روانی می‌دانستند و به دنبال راه‌حل‌های متناسب با آن بودند، کارشناسان سه عامل اصلی را در این امر مؤثر می دانستند:
نخستین عامل بودجه انبساطی و افزایش مخارج دولت بود. بی انظباطی های مالی دولت که به پشتوانه افزایش بی سابقه قیمت نفت انجام می شد،پول حاصل از این درآمدها را به اقتصاد تزریق کرد. گرچه کارشناسان با هشدارهای متعدد، شرایط مشابه دهه ی پنجاه را یادآوری می کردند.
علم اقتصاد امروزی از میان دو سیاست ایجاد اشتغال و مهار تورم، هرگونه سیاست تورم‌زا را نفی می‌کند اما اگر به هر دلیل افزایش رشد نقدینگی به‌وقوع پیوست، دولت ها را از هجوم مخرب این نقدینگی به بازارهای کالا بر حذر می دارد. اما متاسفانه آن چه در یکی دو سال اخیر که رشد نقدینگی به مرحله انفجاری خود رسید، گذشت، سیاست‌های اقتصادی سرگردانی بود که بر اساس گزارش های اخیر بانک مرکزی، غول نقدینگی را نهایتا به بازار مسکن هدایت کرد.
اما عامل دوم را می توان کاهش نرخ سود بانکی دانست. متاسفانه همزمان با پدیده نخست، نرخ بهره با این استدلال که تورم کمتر شده، کاهش داده شد و مهم‌ترین امکان مردم برای حفظ ارزش پول خود در برابر تورم احتمالی از آنان گرفته شد. ریشه این اشتباه در آن بود که مبنای تعیین نرخ بهره، نرخ تورم  ِ گذشته در نظرگرفته شد، در حالی که نرخ بهره در تمام دنیا بر مبنای نرخ تورم احتمالی یا انتظاری در آینده تعیین می‌شود تا با جذب نقدینگی مازاد، از هجوم آن به بازارهای کالا پیشگیری شود.
سومین عامل را نیز می توان بریدن شاهرگهای اقتصاد توسط مسؤولان اقتصادی نام برد که البته به هدف کاهش فشار خون انجام شده بود، گرچه هنوز بر سفره پیش روی بیمار، چرب ترین خوراک ها نهاده شده بود. تثبیت قیمت کالا‌ها و خدمات دولتی و افزایش واردات برای کنترل قیمت‌ها، موجب شد عملا سقف همه قیمت‌ها بسته شده و فشار تورمی در هیچ جا جز بازار مسکن امکان ظهور نیابد.  به همین دلیل گرانی بیش از حد در بازار مسکن را باید بخشی از هزینه ارزانی بیش از حد در بازارهای دیگر از جمله انرژی و سایر بازارهای یارانه‌ای دانست.
افزایش قیمت در بازار مسکن، دیگران را نیز تشویق می‌کند تا وارد این عرصه شوند، با این امید که دارایی خریداری شده را در آینده نزدیک با قیمت بالاتر بفروشند. بدین ترتیب با افزایش تقاضا، قیمت‌ها باز هم بالاتر خواهد رفت تا این که به حداکثر مقدار خود برسد و در اثر دریافت یک علامت منفی، روند نزولی قیمت آغاز شود. در چنین شرایطی است که هرکس برای اینکه کمتر ضرر کند، دارایی خود را در بازار عرضه می کند. سرانجام این امر باعث تشدید روند نزولی قیمت خواهد شد و قیمت‌ها به شدت سقوط می‌کند و به اصطلاح حباب قیمت‌ها می‌ترکد.
اما به راستی رشد قیمت مسکن ناشی از وضعیت حباب اقتصادی و ناشی از پیش‌بینی غلط مردم و جو روانی بود؟ از یاد نبریم که اگر اقتصاد در شرایط تورمی باشد، ترکیدن حباب مسکن بدین شکل است که قیمت‌ واقعی مسکن کاهش می‌یابد ولی قیمت اسمی ‌برای چند سال ثابت می‌ماند، در حالی ‌که قیمت سایر اقلام و دارایی‌ها در اثر تورم افزایش می‌یابد. چرا که مسکن برخلاف سهام از سرعت نقدشوندگی بالایی برخوردار نیست و به علاوه تحت هر شرایطی از حداقلی از ارزش برخوردار خواهد بود.
جالب آن که مسأله از نظر عدالت‌اجتماعی نیز شرایط مطلوبی را به دنبال ندارد، چرا که خانوار‌های کم‌درآمد می‌توانند از هزینه‌های خود در بسیاری از کالا‌ها و خدمات بکاهند، اما احتمالا چنین کاری برای مسکن به دلیل اینکه به هر حال باید هزینه ثابتی را برای آن کنار گذاشت غیرممکن است.
طی خبری که صبح شنبه بر دکه ها نشست، هیات عامل بانک مرکزی در آخرین جلسه خود با آزادسازی نرخ سود تسهیلات بانکی در قالب عقود مشارکتی از سال آینده موافقت کرد و پیش‌نویس آن برای تبدیل به مصوبه، هفته آینده در هیات دولت مطرح می‌شود. کارشناسان این تصمیم را نخستین گام به سوی آزادسازی نرخ بهره خواندند. مصوبه ای که هفته آینده میزان عبرت آموزی بیمار ما را از این واقعیات مشخص خواهد کرد.

(منتشر شده درصفحه سوم روزنامه تفاهم ۱۲ اسفند ۱۳۸۶)